これだけは避けたい不動産投資の失敗パターン3選［自己破産、借金、体験記、、、］

①友人がやっていて誘われた。安心してスタートしたが毎月マイナスが発生、、売ろうにも売れず毎月給与から補填している

一番よくあるパターンです。毎月の持ち出しが1万円以上発生するような不動産投資は資産形成に向かないことが多いです。物件価格自体が上がっていれば売却すれば回収できるので成立しますが、そのような物件は超限定的です。→なぜ失敗したのか①

②今の自分に合っていない投資だった（もっと良い投資ができた）

こちらも良くご相談を受けます。不動産投資の規模を拡大するつもりでスタートしたが、必要以上のリスクを感じ小規模にスタート。結果足を引っ張る物件となり、思うように不動産投資の規模を拡大できなくなってしまった。→なぜ失敗したのか②

③「生命保険の替わりに・節税になる」という言葉でスタート。確かに効果はあるのかもしれないが投資として考えるとこの先このままでいいのか不安。

生命保険の替わりになる安心感、節税効果にメリットを感じスタートしたが、投資内容はよく考えるとマイナス。節税も一生続くかと思っていたがどうやら違う。寧ろ途中から税負担が増した。→なぜ失敗したのか③

なぜ失敗したのか①

友人がやっているという安心感で投資判断してはいけません。その友人の方も中身をよく理解していない場合があります。最近は老後の為の資産形成として手軽に不動産投資をスタートする方も多いですが、物件ごとの特性などをよく理解していないと損切りすらできない状況に陥ることがあります。つまりはよく勉強をしてからスタートしないといけないということです。

せめて毎月の持ち出しが発生するような不動産投資である場合は、売却時の出口が想定されていて、それが現実的であるかどうかだけは判断できるようになってからスタートしましょう。

なぜ失敗したのか②

こちらも端的に述べると知識不足が原因です。せっかくの高い年収や資本があるにも関わらず、投資規模の拡大に大きく回り道を余儀なくされている方が多いです。営業の方の話に納得感もあり、自分で調べた限りでも言っていること自体は間違っていないと判断しスタートされるのですが、その営業の方の話が狭い分野にとどまっている可能性があります。例えば新築区分マンションの会社は新築区分マンションのメリットは伝えられますが、それ以外の物件については良く知らない場合があります。

また独学でスタートされた方で必要以上のリスクを感じて効率的でない投資をしていたり、リスクを過小評価して綱渡りの状態で投資をしている方がいます。少しの環境の変化で自己破産や多額の借入が残ることになってしまいます。

不動産投資は購入してスタートしたからこそ学べる部分も多いですが、最低限今の自分の年収や資本でできる不動産投資の幅は理解しておいた方が良いです。そのあたりは相談過程で詳しくご説明できますので、これから不動産投資を学びたい方はぜひご相談ください。

なぜ失敗したのか③

ローンを活用して物件を購入する場合団体信用生命保険に加入することがあります。これによって自分に万が一のことがあっても残債が清算されますので、残された家族は家賃収入を丸々受け取れたり、売却して現金化することにより保険の替わりとしての機能は果たします。最近はがんや生活習慣病に対する保障もつけられ手厚い内容になってきています。これは資産を運用しながら副次的に得られる効果であり、これがメインで投資を行う事には注意が必要です。不動産投資の主体はあくまで収益と資産形成であり、そこがマイナスであれば意味はなく、保険としての機能は副産物として認識しておく必要があったと思います。冷静に考えれば保険機能は生命保険に求めた方が良いと思えたかもしれません。

また節税効果についても、一生節税できるわけではありません。また投資規模を拡大しようとするとある程度納税した方が良い時期が来ます。こちらも不動産投資は節税が目的でなく、本来は収益や資産形成が目的であると認識しておいた方が良かったと思います。

どちらも「資産形成もできて保険機能もある・節税になる」と、一石二鳥に感じられたのかもしれませんが、冷静に将来シミュレーションを見ておけばそれが正しいどうかは判断できたと思います。熱にほだされて勢いでやるのではなく、冷静に判断する時間を持てなかったことが一つの要因といえるかもしれません。

－人によっては挽回が難しい－

組めるローンギリギリまで活用した状態で失敗したと感じ挽回しようとしても打てる手はありません。売却してローン残債に満たない場合でも、損切りできる資力があれば、損切りした方が良い場合が多いです。後は奇跡的に購入した物件価格が上昇していくことを祈って、何とか自己破産しないよう毎月マイナスを抱えながらも売却と借入が釣り合うまで長い期間耐えていくしかありません。

まだローンを組む余地があれば他で補えたり、プラスに持っていけるようにできる可能性があります。

なんとか高く売却できるようにお手伝いさせていただいたり、他で補なったり・規模拡大につなげることができるようお手伝いが可能です。

また人によってはデッドクロスなど潜在的にリスクを抱えているものの、手を打てない状態の方もいます。早めに気づけば打てる対策が増えたり、備えることで損失を最小限に抑えられる可能性があります。少しでも「このままで大丈夫なのかな・・・」、「これっておかしいのでは・・・」と不安がある方は早めにご相談ください！購入前のご相談も可能です。

こう書くと不動産投資が危険のように感じられるかもしれませんが、不動産投資で目標や目的を達成している方も多くいらっしゃいます。まずは勉強のつもりでお気軽にご相談いただければ幸いです。

－スタートは慎重に－

中には不動産営業マンでさえ知識が乏しかったり、会社の都合上ひとつのジャンルしか取り扱えないなどで、間違った知識や狭い分野の知識しか得られないことがあります。またどんな不動産屋でも投資用に詳しいかというと、やはり得意なジャンルが分かれていて投資用に関してはあまり知らない場合もあります。業界の方でさえ詳しくない方がいるのに、これから投資をスタートされる方が１～２回話を聞いて理解できるのは難しいです。スタートの段階では聞いた話や学んだことが正しいのか、自分ができる投資の幅はどこまでかの2点を最低限抑えて慎重にスタートした方が良いと思います。

当社はこれから不動産投資をはじめる方とは複数回にわたって不動産投資の概要を説明します。そしてその方の目標に合わせて、そしてできる投資の幅をお伝えした上ですり合わせを行い、プロセスを組み、投資をスタートしていただく事が多いです。また状況に合わせてシミュレーションソフトをプレゼントし自分でも投資判断ができるようになっていただいたりします。

本来不動産投資は年収や資本によってできることが異なります。そこを抑えて投資に臨まれる事をおすすめいたします。