20代不動産投資体験談レポート

　・年齢27歳

　・勤続5年（上場企業）

　・年収600万円

　・独身

　・借入　車（残債110万円）

　・預貯金約400万円

　・目標は8年でキャッシュフロー40万円

キャッシュフローを出すためには1棟物件が必須。しかし今の状況で自己資金として400万円使ってしまうと貯蓄０となり危険（銀行融資も不可）。その為貯蓄が必要であるが、効率的に貯める必要がある。そこで自己資金０で購入できる中古区分マンションを取得。毎年50万円と給与から貯蓄＋不動産から年間20万円貯蓄し3年間で約200万円貯蓄を増やす。その後自己資金400万円で約3,000万円の築浅1棟アパートを取得。その1年後に自己資金200万円で1,800万円の築古1棟アパートを取得。スタートから4年で月のキャッシュフローが13万円まで達成。今後法人設立し4年で3棟アパートを取得する計画。

1件目の区分および最初の1棟アパートまではノンバンクを活用。理由は融資付けが読みやすい且つ融資期間が長くとりやすいことで手元キャッシュフローを増やすため。ノンバンクの融資枠を使い切った上で、2棟目は公庫を活用。融資期間が11年と短めの為築古の高利回りアパートで残債を早く減らし、完済後は稼ぎ頭とする。今後は信金や保証協会の保証付き融資を活用して物件規模を拡大していく。

1件目の中古区分は任意売却の案件をご紹介しました。同物件の他の部屋に比べ物件価格も2割ほど安かった為、将来的な出口も取りやすい物件です。また途中退去があったとしても現状の家賃が他の部屋と比べ7,000円低いため、退去があっても家賃を上げて募集できる物件でした。区分マンションは担保評価が低いため規模の拡大に足を引っ張る可能性があります。その為将来的な出口が読みやすい事が必須条件です。「実績作り」と「節税などで少しでもお金を増やすため」と割り切る物件でした。ノンバンクの融資は年収倍率で融資枠が決まる事が多く、既存物件の担保評価はそこまで影響しない事が多いです。また公庫も既存物件で見る部分はこれまでの実績とキャッシュフローが回っているかという部分も見ます。担保評価が影響しないという訳ではありませんが、そこまで影響することもありません。公庫での物件取得後に売却し、4棟目の自己資金に充当する予定です。

2棟目はノンバンクの融資の特徴として融資期間が長くとりやすい点を生かし、築浅の物件でキャッシュフローを増やす事を目指しました。積算評価など出るに越したことはないですが、この時点では妥協可能な指標としています。

3棟目は公庫での初回融資期間は10年前後になると予想していたため、築古の高利回り物件をご紹介しました。実際融資期間は11年となりまして、5棟目まで取得した後に繰り上げ返済して完済する予定です。取得から7年で完済の予定です。

より効率的にキャッシュフローを増やすには1件目から築古の激安戸建てや、小さ目の全空アパートなどを取得し再生した方が早かった可能性はあります。しかしそういった物件を再生するにはかなりの労力が必要です。この方の場合仕事をしながらではとてもできない状況でした。また戸建ての再生投資は流行の結果価格も高めで、しかも出口も見込めず将来的な入居付けも厳しいおそれがありました。

リスクや労力を抑えつつ、最短でキャッシュフローを最大化させるルート考え実践していただきました。8年で目標キャッシュフロー40万円にギリギリ届くかどうかのラインですが、3棟目の繰り上げ返済までできればトータル11～12年でキャッシュフロー45万円は達成できる見込みです。

今後も計画に沿って物件取得のお手伝いをさせていただく予定です。