福岡不動産投資の成功ポイントを事例で解説

①会社員の方の属性情報（スタート時）

　・年齢26歳

　・勤続2年（上場企業）

　・年収500万円

　・独身

　・借入なし

　・預貯金約300万円

　・目標は8年でキャッシュフロー40万円

②今の状況

スタートから約2年で室数10戸。税引後月額キャッシュフローは約12万円。元々の貯蓄から投下したトータル自己資金約330万円。それ以外は不動産から生まれたお金で投資。現在貯蓄は約1,000万円まで増加。

③運用方針と今後

長期的には市場環境の変化がある可能性もあるため、短期目標として2年で税引後（自主修繕費積立なども差し引き）月額キャッシュフローが10万円と設定することをご提案いたしました。2年時点ではキャッシュフロー12万円のため目標達成です。不動産収入、年収のアップ、税還付により貯蓄が増えた、且つ賃貸実績もついたためスピードを上げて拡大の予定です。今期自己資金500万円で追加購入し次はキャッシュフロー20万円以上を目指す予定となっております。

当初お客様のご希望は1棟物件からスタートでしが、融資付けが厳しく、できても小型の若干郊外よりのアパートで綱渡りの状態となってしまう為、方針転換を勧めました。資本をもう少し作り実績も作ってから1棟に挑戦する流れです。年収大幅UPが確実であったことからまずは税還付でキャッシュ増を狙う目的で、ほぼ自己資金をかけず中古の区分マンションからスタートし、給与からの貯蓄もしつつ年間200万円貯めていただきました。結果2年で資本が700万円くらいまで増え、500万円の自己資金で1棟アパートの取得に動きました。

ポイントは中古区分マンションです。元々キャッシュフローが低い区分マンションでさらに自己資金をかけず取得した分キャッシュフローはほぼありません。しかも融資枠を圧迫しますし、担保評価も土地がない分低いため普通にやると将来の足かせになる可能性があります。そこである工夫やどのような物件かが重要になります。

どのような物件ならいいのか・・・

気になる方はぜひご相談ください！

①会社員の方の属性情報（スタート時）

　・年齢33歳

　・勤続3年（外資系）

　・年収1,400万円

　・ご家族構成（配偶者、お子様1名）

　・借入なし

　・預貯金約2,000万円

　・目標は5年でキャッシュフロー70万円

②今の状況

スタートから約2年弱で室数24戸。税引後月額キャッシュフローは約34万円。元々の貯蓄から投下したトータル自己資金約1,200万円。

③運用方針と今後

当初2年のキャッシュフロー目標を25～30万円と設定しました。都市部よりの1棟アパートを中心に買い進めています。金融機関はまずは当社提携のあるノンバンクの融資枠を使い切り、実績や資金を貯めて信金などを活用していく流れです。現状はノンバンクの融資枠のみで②を達成している状況で、今後信金で1件決済の予定となっております。なお1件目から法人名義となっております。

ポイントは自己資金の回収期間と、レバレッジ効果、DCRや債務償還年数と積算などとのバランスでした。なるべくキャッシュフロー優先で資金効率が良くなるようにしつつ、ある程度先を見越して積算も意識して買い進めていただきました。おそらく今後も定期的に買い進めて行ける形となっており、積算をより意識した中古の重鉄やRCを中心に進める予定です。順調にいけば最終目標も達成可能な範囲かと思います。

具体的なバランスなど気になる方はぜひご相談ください！

①公務員の方の属性情報（スタート時）

　・年齢40歳

　・勤続18年（地方）

　・年収560万円

　・ご家族構成（配偶者）

　・借入なし

　・預貯金約300万円

　・目標は定年までにキャッシュフロー50万円

②今の状況

スタートから約4年で室数9戸。税引後月額キャッシュフローは約10万円。元々の貯蓄から投下したトータル自己資金約300万円。それ以外は不動産から生まれたお金で投資。

③運用方針と今後

20代の会社員の方の事例と同様自己資金をかけず中古区分スタートし3年間で給与からと合わせて約350万円貯蓄していただきました。その内約200万円は区分マンションの売却利益です（運も良かったですが当初から狙った作戦がありました。短期譲渡ですがキャッシュ確保を優先しました）。その後自己資金450万円で1棟アパートを購入いただき、今後2～3年おきに1棟ずつ買い増ししていく予定です。なおこれ以降は法人を設立し、奥様を代表者にされご購入の予定です。

－特別な能力は必要ない－

いずれの方も長期計画は作りつつ、市場環境の変化に影響を受けづらいよう短期目標を設定させていただきスタートしています。もちろん成功の保証はないですが、上記の方の例でいくと順調にきており、恐らく目標達成できると思っております。

順調にこれている方の共通点は給与所得からも頑張って貯蓄いただけているところです。当初計画の話し合いの中で年間でどれくらい不動産投資用に貯蓄を回せるか伺っております。融資に関しては事例があるため、似たような状況で似たような物件であれば同じような条件で組める可能性が高く、それを元に計画を立てることができます。単純な将来の資産形成目的であれば自己資金はそこまで多くは不要ですが、キャッシュフローを出していくには自己資金が必要です。不動産からもつくることができますが、ある程度スピードを出して拡大するには給与所得からも貯めていただく意識もあった方が良いと思います。

キャッシュフローが一番出やすい物件は、全空だけど再生できれば超高利回りとなるような物件です。それを仕上げるには通常の仕事をしながらだと大変ですし、まずはDIYなどのノウハウを学ぶ必要があります。もちろんチャレンジする価値はありますし、自主管理などもできるに越したことはないですが、そこまで手が回らない方も多いと思います。

王道のような形で物件規模を拡大するのに特別なノウハウは必要ありません。地道に計画通りに資金を貯め物件を増やすこと、加えてどこかで売却利益を得るチャンスがある物件を取得し育てていく意識さえあれば、思ったよりも早いスピードで拡大できる可能性もあります。

なにより最初の計画は重要であると思います。ぜひ一緒に計画を立て、目標を実現してみませんか？