利回り重視の不動産投資と出口ありきの不動産投資。

利回り重視の不動産投資と出口ありきの不動産投資について考えてみました！

 

近年利回りを重視した不動産投資を考えられる方が多いように思われます。

実際に当社が楽待にて掲載した、高利回りの築古戸建てはエリアの問い合わせ件数で1位となっておりました。

今回掲載させていただいた物件ですと再建築も可能な整形地で、がけ地などでもないため出口は想定できたかもしれません。

しかし高利回りの築古戸建てでありがちな、がけ地や山奥などの物件だとどうでしょうか。賃貸中であればキャッシュフローは得られますが、そのような物件であればいずれ賃貸付けが難しくなるかもしれません。投下資本を回収できていればまだ良いですが、回収できないまま売却できないとなると最悪です。

また回収できたとしても、そこでやっと±０です。時間をかけた割に儲からなかったということになります。

 

これは分かりやすい話ですが、1棟物件であればどうでしょうか。一般的に利回りの高い物件ほど地形が悪かったりします。地形が悪いと将来的に宅地として利用しづらく金融機関の評価も低いままでしょう。これは敷地面積が広く仮に積算ベースでの評価が高かったとしても、実際に売却しづらいような地形であれば評価は低いです。

 

では利回りは相対的に低いものの、純資産を積み上げやすい整形地の物件でないといけないのか、と言われると必ずしもそうではありません。これはお客様の状況によって判断すべきところであると思っております。

例えば金融資産が豊富な方であれば、はじめから出口を意識した不動産を選択した方が長期的にみればキャッシュフロー重視よりも売却時点で比較すると資産が増えている可能性があります。しかし投資初期の一般の会社員の方などそうでない方であれば、仮に純資産としては積みあがるのかもしれませんが、キャッシュフローがでなければ再投資へ回せず規模の拡大に時間がかかるでしょう。

金融機関としても実際に売れるかどうかは未確定の簿価上の資産よりも、流動資産である手元の資金を評価する金融機関は多いと思われます。

そのため多少出口は想定しづらいが、キャッシュフローがでる物件を選択した方が、資産は増えていくかもしれません。

（それでもなるべく不整形地であったとしても将来隣地を購入できればバリューアップでき出口が考えやすいような物件が望ましいですが）

まずはある程度キャッシュフローが出る体制をつくり、徐々に出口も取りやすい純資産を積み上げられる物件を取得していくと良いかもしれません。

また、とりあえずキャッシュフローを出してFIREしたいと考える方も多いでしょうから、そういった方にもこの順番は考えやすいと思います。

 

このように不動産投資はその方の年収や資本、目指す規模によって、できる事・やる事が変わってきます。

当社ではお客様の状況や目的にあった不動産投資一緒に考えさせていただき応援させていただいております！

 

これから不動産投資をはじめたいという方はぜひ当社へご相談ください！

利回りの目安は？どのような金融機関が使える・使って良い？積算評価はどこまで考えるべき？などネットや本では学びづらいようなこともしっかりと解説させていただきます！