『不動産投資体験サービス参加者のその後②』

2022/09/21

こんにちは、ＴＡＩＣＡＮの不動産投資体験サービス運営事務局です。

今回は”体験サービス参加者のその後②”と題して参加者のその後を追ってみたいと思います！

-お客様情報-

お名前：M様

年齢：31歳　

職業：公務員

世帯：配偶者、子1人

年収：約600万円

不動産投資に拠出可能な金額：約300万円

借入：なし

所有物件：なし

ご自身で不動産投資を勉強されていたものの、どの物件から購入すべきか迷われていたM様。不動産投資体験サービスで学んで最初に買った物件は・・・？

答え.中古1棟アパート（約1,500万円）

そもそも不動産投資の目的は副収入づくりで月5万円くらい不動産収入をつくることができればそれで目的は達成でそれ以上は望まないとのお考えでした。過剰なリスクは負いたくないものの、早めに達成できればとのこと。

当社からは築古区分マンション（築30年以上）、中古区分マンション（築10年前後）、築浅アパートの３つのスタートパターンを説明させていただき、最終的にアパートからをご選択させました。

組み立てはこのようなイメージです。

築5年程度の築浅アパートで運営費や修繕用資金・税引後で3.5万円キャッシュフローをつくる。その後3年で再度資金を貯めて築古区分マンションを現金買いし1.5万円のキャッシュフローをつくる。これで達成です。

ポイントはやはり1棟目のアパートです。築浅であればノンバンクでローンを組めば、返済年数は長くとれるのでキャッシュフローは良くなります。しかしローンが組めるエリア内で、且つ利回りなどの要件を満たす物件は希望エリアだとないため、妥協点として希望外のエリアでの選択となりました。（それでも物は少ないです）

県外での管理について心配はされておりましたが、そこは体験サービス内で購入後にすべき対応なども説明させていただいているため、県外での運営の良し悪しを知っていいただき、運営できる自信を持っていただきました。

2件目の築古区分マンションは給与収入から予定以上に早く資金を貯められればその時点で達成となります。築古区分マンションは賃料が相場下限であれば値下がりリスクもかなり少なく、また一定数現金買いの層がいること、近年ローンが組めない海外投資家勢が物件を買っていることにより流動性は比較的高いため、先々資金が貯まれば売却してさらに資金を上乗せして、より立地の良いグロスの高い物件などを現金買いできる可能性も高いです。（もちろんエリアや管理組合の運営状況次第で流動性は異なります）

また最終的に1棟目のローンを繰り上げ返済していけば、10万円程度のキャッシュフローを作ることもできます。

もっともこのパターンだと、さらに不動産収入を増やしていきたいという目的がある場合は遠回りとなる可能性があります。1棟目のアパートでローン期間を長くとったことにより、残債の減りが遅くなるためです。積算評価という銀行評価や、DCRなどの指標にもよりますが、より効率的に不動産収入を増やしていきたい場合は、1件目は異なる選択をとり、自己資金を増やすための物件を購入すべきである可能性もあります。

例えば5年後くらいで比較するとスタート時と5年後のキャッシュフローとでは、逆転している可能性もあるでしょう。

不動産投資はその方の目的・目標次第でとるべき手段は大きく変わります。

まずは”現実的な目標”がどこまでかを知り、その中で目指す目標を決めることが重要かもしれません。

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