不動産投資の恐ろしい体験談

今年の7月に報道された恐ろしい体験談をご存知でしょうか。

投資用マンションで遺体が発見（あえてリンク先は表示しません）

購入した1棟マンションから次々と遺体が発見されたというもの。

しかも契約不適合あり、サブリース解除の不動産投資のトラブル詰め込んだ様な事例です。

物件を見れば防げた部分もありますが、見ずに購入する人もかなり多いです。

入居者さんがいれば当然室内は見れませんし、外見だけであれば丁寧な業者であれば写真を用意してくれます。しかも修繕が必要な個所は普通は購入前に知らせる必要がありますので、業者が悪い部分はあるでしょう。

この件に限らずかぼちゃの馬車以降銀行を非難するような記事も多くありますが、銀行に責任を求めるのは違うでしょう。もちろんレントロールや通帳データの書き換えなどはあってはならないですが、基本的には融資をしてくれる金融機関には感謝すべきです。自分に知識があれば防げた部分は多くありますし、調べればわかったことも多くあるはずです。

今回の場合だと、福岡の方が大阪の物件を購入したようなので現地を見ないというところは分かります。もちろん見るに越したことはないですが、遠方物件であればよくあることです。ブログを書いている私個人も現地を見ずに物件購入したことは何度もあります。

購入前に疑うべき点はあったと思います。

それは遺体云々以前に、サブリースの内容についてです。

こちらについては警戒すべきでした。なぜなら49戸中半数以上が空いている物件をサブリースで家賃保証となると、サブリース会社の運営がかなり大変であるからです。会社の運営状況は確認すべきであったでしょう。そもそもサブリースの契約内容をよく見ると、オーナーの立場は弱い事が多いです。最近はそれが分かりづらいように書かれている契約書もありますが、その時点で論外です。

（そもそも投資規模の拡大時期にサブリースの積極的活用は勧められませんが、否定する訳ではありません。サブリース自体は物件との組み合わせ次第ではあっても良いと思います）

瑕疵担保の時代であれば業者売主の場合は2年間は瑕疵担保の免責はできませんので、2年も経たずサブリースを解除されたようですが、ぎりぎりまでサブリースで引っ張って物件の問題を隠し通し、直前で解除した可能性も考えられますね。そういった計画で物件を販売した可能性もあります。実際のところはわかりませんが、いずれにせよサブリースの内容には注意が必要です。

先ほど述べたように、瑕疵担保責任の時代は業者売主の場合は引き渡し後瑕疵担保免責は2年間までとなっておりました。現在の契約不適合責任の場合、業者売主の場合は、改正民法によると、買主は不適合を知った時から１年以内にその旨を「通知」しておけばよく、請求権の行使までは必要ないのです。売主が契約不適合責任を負う期間を引渡しの日から２年間とすることはできません。（通知期間を引渡しの日から2年に制限する特約はすることができます）

空室が多い物件を、再生して満室にして高利回りを得る。これは王道的でもあります。

そのためサブリース契約ではなく、いかに空室を埋めていくか、埋めるためにいくらリフォームが必要かを考えた方が良かったかもしれません。その時点で物件の状態を把握できたかもしれませんし、そもそもそれだけの空室を遠方で埋めていくのはかなり大変だと思うはずで、よほど慣れた人でないと買わないという判断を下せたでしょう。

購入時点で運営方針はある程度考えるべきで、そこで見えてくるリスクや不安点があります。知識をつけて不動産投資をスタートすることが重要です。

詳しくはこちらのサイトをご覧ください！
不動産投資の体験談を読むより体験しよう