不動産投資ローンと住宅ローン

2022/09/03

今回は『不動産投資ローンと住宅ローン』というテーマでお話したいと思います。

不動産投資を考えている方からよく受けるご質問に、「不動産投資ローンを組むと住宅ローンを組むことができないようにならないか」というものがあります。

結論として、無計画に不動産投資を行うと住宅ローンが組めなくなるリスクはあります。

そもそも住宅ローンはフラット35をはじめ返済比率で融資可否を判断されることが多いです。返済比率とは給与＋不動産収入に占めるローン返済額の割合のことで、返済比率の見直しなどもありますが基準としては35％以内とされていることが多いです。銀行によっては過去43％程度でも通った方もいらっしゃいます。

考えるべき点は分母の収入に不動産収入はどこまで組み込みんで判断してもらえるかです。まず区分マンションの場合銀行によっては収入として加算しない場合もあれば、減価償却分までプラスとして加算してくれるところなど様々です。一方1棟物件の場合は多くの銀行では丸々収入に加算してくれることが多いです。

よって区分マンションを無計画に購入しすぎてしまうと、金融機関によっては住宅ローンが組めなくなるリスクがあります。

では先に住宅ローンを組んでいる場合はどうでしょうか。

ノンバンクの場合はローン総額が年収の〇倍と決まっていることが多く、購入する投資用物件のローン金額と住宅ローン総額が、その基準内であればローンを組みやすいです。一方地銀や信金などでプロパーローンを受ける場合、住宅ローンの残債の金額によってはかなり足かせとなります。イメージ的には給与所得の4倍くらい住宅ローンが残っていると、余程自己資金があるなどでない限り投資用でローンを組むことは難しいです。

よって収益不動産を増やしていきたい方で、住宅ローンをまだ組んでいない方は、極力住宅ローンを後回しにすることをお勧めします。

もっともマイホームはその人のライフスタイル次第なので、自分のQOLが向上すると思えばそちらを優先しても良いのかもしれません。

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