不動産投資で預貯金1,000万円で購入できる物件価格の目安

預貯金1,000万円ある場合いくらの物件を購入できるでしょうか。

 

フルローン、オーバーローンで組める物件は最近ではかなり郊外の方でなければ手に入れることは難しくなってきております。

当然郊外物件であれば空室も多く再生して満室に持っていくノウハウが必要です。

どうやって満室にしていくかはまたいずれお話させていただくとして、

今回は自己資金を投下して物件を購入していく場合を想定したいと思います。

 

スルガショック以降、特にこの２～３年で会社員などの方が不動産投資でローンを引くことが難しくなってきています。しかし日頃銀行の担当の方と打合せしていて不動産には融資をしたい思いはあると感じています。なので年収が高く自己資金がある方は依然として融資を受けられています。

 

そこで貯めた1,000万円を元に、これから不動産に投資をしてキャッシュフローを出していこうと考えると投資対象は1棟物件になってきます。（老後資産を目的とした投資の場合は別です）

1棟物件で融資を受けようと思うと売買金額の2~3割は自己資金を求められます。

銀行毎に差はあれど最近は少なくとも2割は必要であると感じています。

（以前は信用金庫さんなどでは自己資金割合1割でも取り組みできていましたが、現在は2割は必要）

 

では1,000万円あれば5,000万円の物件が購入できるかというとそうではありません。

当然1,000万円全てを自己資金として投下して預貯金０となるとリスクが高く融資が受けられません。300~400万円は残す必要があります。

仮に700万円自己資金として投下すると3,500万円がマックスかと思われますが、リフォームが必要な場合はリフォーム費も控除して3,300~3,400万円程度が限度となります。

 

そして銀行融資についてですが、ここで2つの道があります。保証会社などが絡むアパートローンと銀行のプロパーローンです。

ノンバンクなどのアパートローンは金利は高いものの耐用年数を超えて融資を受けられるのでキャッシュフローを出しやすいです。しかし融資期間が長い分残債の減りは遅く債務償還年数が短くなりづらかったり、債務超過になりやすく短期間で継続して融資を受けることが難しくなってきます。

一方プロパーローンは基本的に耐用年数内（超えても数年）で融資を受けることが多くキャッシュフローは出にくいですが、残債の減りが早くその他指標も良くなります。

どちらを使うべきかという選択はお客様の目標にもよりますし、何より今後の年収や預貯金の貯まり具合によって変わってきます。

綿密な計画の元実行していく必要がありますので、そのあたりをしっかり計画を立てていきましょう。

当社ではお客様とそのあたりの計画をしっかり立てて動いておりますので、相談しながら計画を立てたい場合はぜひＴＡＩＣＡＮへご相談ください。