不動産投資ローンの種類

保証会社や保証協会が融資保証することで融資を受けることができます。 銀行からすると、万が一の場合は保証会社から弁済を受けることができリスクが低く融資を受けやすいことが特徴です。他にも以下のような特徴があります。

・保証料分金利が高い

・融資の上限があることが多い（年収の何倍までなど）

・頭金が少なく済むことも

・投資初期の会社員でも受けやすい

・融資条件がある程度明確

・ローン期間は耐用年数を超える場合も

・基本的に団信は必須の場合が多い

使い方のイメージとしては投資初期でキャッシュフローを出した方が良い場合や、再建築不可など特殊な物件で融資を受ける場合です。

耐用年数を超える融資期間をとれるため、毎月のローン返済金額が少なくなりキャッシュフローは良くなります。

しかし金利負担が大きかったり、ローン枠を使い切った段階でバランスシートの状態が悪いとそれ以上不動産投資の規模を拡大できなくなる可能性があります。

具体的な金融機関でいうと、オリックス銀行や三井住友L&F、セゾンファンデックスなどが代表的です。

特にオリックス銀行は融資条件がある程度明確なので、最も依頼をしやすい金融機関であります。

地銀などで融資を受ける場合はプロパーローンで受けることが多いです。（なお保証協会の保証付き融資というものもありますが他の記事で説明します）

銀行内部で審査を実施します。 金額などによって支店決済、本部決済と別れます。支店決済の方が柔軟に取り組んでくれるイメージです。特徴として以下のようなところがあります。

・金利が低い

・難易度が高い分融資上限はない（確定申告や決算次第）

・基本的に頭金は必須

・自己資金が無い限り会社員などでは難しい

・融資条件はバラバラ

・基本的にローン期間は耐用年数内（修繕状況などにもよる）

・団信は任意であることが多い

融資上限がなく金利なども低いことから、使えるのであれば使えることが望ましいのがプロパーローンです。しかしこちらで融資を受けるには難易度が高く、誰でも利用できるわけではありません。確定申告や決算書の内容を良くすることが重要です。

では確定申告や決算書の内容が良いとはどういう状態か。

それは赤字でなく、且つ債務超過となっていないという状態です。不動産投資で節税を目的とする方もいらっしゃいます。しかしそれは決算上赤字であるということです。一般的に考えて赤字の事業者に銀行はローンをしてくれません。

ある程度は納税していた方が評価してくれるのです。

とはいえ高額の所得税・住民税がもったいないという方もいるでしょう。

なので銀行融資を受ける順番や、使いどころをしっかりと計画してスタートすることが重要なのです。

また黒字・赤字、バランスシート以外にも債務償還年数や、借入返済余裕率などの指標も意識することはプロパーで融資を受けるには重要です。

では投資初心者の方におすすめのローンの組み方はどのような順番でしょうか。

もちろんその方の属性次第ですが、会社員や公務員の方で、自己資金が少ない場合はまずはノンバンクでの保証付き融資を受けることをおすすめしています。ある程度融資を読めるため計画を立てやすいという部分もありますが、何より初期の段階では融資期間を長くとりキャッシュフローを出していくことが重要と考えております。ノンバンクの融資枠を使いきって、「キャッシュフローを出す＋節税する」でまずは手元資金を増やしていきつつ、実績をつくっていくことをおすすめしています。（なおノンバンクのローンは個人で申込できないor申し込みしても条件が悪いことが多いので、提携している業者を通して申し込むことをお勧めします。当社から相談可能ですのでぜひご相談ください）

保証付き融資を受けた後、日本政策金融公庫などの融資も活用してもう少しキャッシュフローを増やしたうえで、プロパーに挑戦する流れです。

ここでの注意点は保証付き融資で購入する物件の種類と、担保評価です。ノンバンクの場合積算評価ではなく収益還元でローン評価をしてくれる部分もあるため、担保価値として低くてもフルローンに近い形で融資を受けられることがあります。しかし融資枠を使い切った段階で、担保評価が低いことにより債務超過となってしまうとプロパーでの融資は望めなくなってしまいます。

とはいえ利回りもよく積算も高いという物件はあまりありません。妥協点を設定しつつ計画を立てながら購入を進めることが重要です。

特に気をつけるべきなのが区分マンションの購入件数が多すぎることです。例えば年収1,000万円の方で節税目的で4~5件購入する方もいますが、その時点で投資規模の拡大は余程自己資金が無い限り望めません。後々キャッシュフローを増やしたいと思っても増やせなくなってしまうのです。

区分マンションを購入する場合の条件は、出口が明確であること、相場賃料より安い賃料であることです。

上記理由の解説は個別面談などで説明させていただくことが多いですが、とにかく条件としてはかなり狭いので、特に区分マンションを購入する場合は気をつけましょう。

もっとも老後資産のみを目的とする場合はそうではありません。キャッシュフローを増やしたいという方は気をつけましょう。

ＴＡＩＣＡＮではお客様の目標に応じて、物件購入のプロセスを個別に作成し解説しております。

どの段階で、どのような物件を、どの金融機関でローンを受けるのか徹底解説し、お客様の目標達成のプロセスをより現実的に把握できるようにいたします。