これだけは避けたい福岡不動産投資の失敗パターン3選［自己破産、借金・・・］

①友人の紹介で安心してスタートしたが毎月マイナスが発生、、売ろうにも売れず毎月給与から手出しが発生している

一番ご相談をいただきます。福岡の場合ですと新築でもなかなか家賃が高く設定できず、キャッシュフローがマイナスとなるような物件も多いです。将来の資産形成、節税、生命保険の替わりになど説明を受けてスタートされる方が多いかと思いますが、毎月の持ち出しが5千円以上発生するような不動産投資は資産形成に向かないことが多いです。また節税に関しても売却時に減価償却分は差し引くことから、売却しないと節税になったかは分からないので、節税だけを目的とした不動産投資はおすすめできません。物件価格自体が上がっていけば売却すれば回収できるので成立しますが、そのような物件は超限定的です。マイナスキャッシュフローだけど今は支払えるから大丈夫だと思ってはいけません。将来的な修繕負担の増加などで持ち出しは増える一方です。結果支払いができず自己破産する方もいます。

→失敗原因①

②規模の拡大がストップ。スタートを間違えた。

こちらも良くご相談を受けます。不動産投資の規模を拡大するつもりでスタートしたが、必要以上のリスクを感じ小規模にスタート。結果足を引っ張る物件となり、思うように不動産投資の規模を拡大できなくなってしまった。当初の自分に合っていない投資だった（もっと良い投資ができた）

→失敗原因②

③融資付けが厳しく低額の築古戸建てを購入し再生するも賃貸付けできず

融資付けが厳しく低額の築古戸建てで高利回りに惹かれて現金購入し再生して投資するようなパターンもあります。うまく客付けできればいいですが、費用や労力をかけて物件を取得したものの客付けができず賃貸収入が入ってこない方もいらっしゃいます。

→失敗原因③

失敗原因①

友人がやっているという安心感で投資判断してはいけません。その友人の方も中身をよく理解していない場合があります。最近は老後の為の資産形成として手軽に不動産投資をスタートする方も多いですが、物件ごとの特性などをよく理解していないと損切りすらできない状況に陥ることがあります。つまりはよく勉強をしてからスタートしないといけないということです。例えば節税に関しては一生節税できるわけではなく、投資規模を拡大しようとすると寧ろある程度納税した方が良い時期が来ます。また生命保険の機能はあくまでおまけで保険機能はやはり保険に求めた方が良いです。投資の目的を間違えてはいけません。本来は収益や資産形成が目的であるはずです。

毎月のマイナスキャッシュフローとなるような不動産投資である場合は、せめて売却時の出口が想定されていて、それが現実的であるかどうかだけは判断できるようになってからスタートしましょう。

失敗原因②

せっかくの高い年収や資本があるにも関わらず、投資規模の拡大に大きく回り道を余儀なくされている方が多いです。営業の方の話に納得感もあり、自分で調べた限りでも言っていること自体は間違っていないと判断しスタートされるのですが、その営業の方の話が狭い分野にとどまっている可能性があります。例えば新築区分マンションの会社は新築区分マンションのメリットは伝えられますが、それ以外の物件については良く知らない場合があります。

また独学でスタートされた方で必要以上のリスクを感じて効率的でない投資をしていたり、リスクを過小評価して綱渡りの状態で投資をしている方がいます。少しの環境の変化で自己破産や多額の借入が残ることになってしまいます。

不動産投資は購入してスタートしたからこそ学べる部分も多いですが、最低限今の自分の年収や資本でできる不動産投資の幅は理解しておいた方が良いです。そのあたりは相談過程で詳しくご説明できますので、これから不動産投資を学びたい方はぜひご相談ください。

失敗原因③

そもそも築古戸建ての投資の現状は、流行によって物件価格が高くなっていたり、がけ地のような将来的に不安があるようなエリアで将来的な出口が取れなかったり、客付けができなくなるような物件が多く、ババ抜きの様相を呈しているところも多いです。玄人の方でない限りコストパフォーマンスも悪くなる一方だと思います。そういった環境であることを知っておかなければなりませんでした。

市場の環境についてはある程度調べる姿勢は重要です。

組めるローンギリギリまで活用した状態で失敗したと感じ挽回しようとしても打てる手は少ないです。売却して借入残債に満たない場合でも、損切りできる資力があれば、損切りした方が良い場合が多いです。後は奇跡的に購入した物件価格が上昇していくことを祈って、何とか自己破産しないよう毎月マイナスを抱えながらも売却と借入が釣り合うまで長い期間耐えていくしかありません。

まだローンを組む余地があれば他で補えたり、プラスに持っていけるようにできる可能性があります。

なんとか高く売却できるようにお手伝いさせていただいたり、他で補なったり・規模拡大につなげることができるようお手伝いが可能です。

また人によってはデッドクロスなど潜在的にリスクを抱えているものの、手を打てない状態の方もいます。早めに気づけば打てる対策が増えたり、備えることで損失を最小限に抑えられる可能性があります。少しでも「このままで大丈夫なのかな・・・」、「これっておかしいのでは・・・」と不安がある方は早めにご相談ください！

こう書くと不動産投資が危険のように感じられるかもしれませんが、不動産投資で目標や目的を達成している方も多くいらっしゃいます。まずは勉強のつもりでお気軽にご相談いただければ幸いです。

－どうぞ疑ってください－

中には不動産営業マンでさえ知識が乏しかったり、会社の都合上ひとつのジャンルしか取り扱えないなどで、間違った知識や狭い分野の知識しか得られないことがあります。またどんな不動産屋でも投資用に詳しいかというと、やはり得意なジャンルが分かれていて投資用に関してはあまり知らない場合もあります。業界の方でさえ詳しくない方がいるのに、これから投資をスタートされる方が１～２回話を聞いて理解するのは難しいです。スタートの段階では聞いた話や学んだことが正しいのか、自分ができる投資の幅はどこまでかの2点を最低限抑えて慎重にスタートした方が良いと思います。

当社はこれから不動産投資をはじめる方とは複数回にわたって不動産投資の概要を説明します。そしてその方の目標に合わせて、そしてできる投資の幅をお伝えした上ですり合わせを行い、プロセスを組み、投資をスタートしていただく事が多いです。また状況に合わせてシミュレーションソフトをプレゼントし自分でも投資判断ができるようになっていただいたりします。

とはいえ当社が言っていることが正しのかどうかもどうぞ疑ってください。スタートはそれくらい慎重に考えていただいて大丈夫です。