不動産投資のリスク。人口減少をどう考える？

不動産投資リスクの中でも最大のリスクと言ってもいい空室の発生。

 

今回は人口減少社会において不動産投資を行う場合どのような考えを持っておけば良いかを考えてみます。

 

 

最初に結論として、現段階ではそこまで人口減少を気にする必要な少ないと思います。

もちろん人口減少問題は不動産投資にとってリスクになる可能性はあります。

 

しかし居住用の賃貸住宅について不動産投資を行う上で、着目すべきは「世帯数の推移」です。なぜなら日本人一人ひとり違う住宅に住んでいるわけではなく、世帯ごとに住んでいますよね。ひとり暮らしもあれば、夫婦ふたりで住んでいる世帯、子供もいる世帯と様々です。

 

国立人口問題研究所によると、日本の世帯数は2023年をピークにその後緩やかに減少。2040年までの予測データが出ていますが、人口減ほど世帯数は減少していません。ほぼ横ばいに近いです。

『日本の世帯数の将来推計(全国推計)』(2018(平成30)年推計)｜国立社会保障・人口問題研究所www.ipss.go.jp

 

ここから私が考える不動産投資の戦略のひとつとして、もし自分が地主や資産家でないサラリーマン不動産投資家で、今後不動産投資を拡大させる・スタートするのであれば、

 

①1年でも早くやる

②2040年までに借入0を目標

③需要の高いエリアに資産を買い替えていく

 

上記3点を念頭に置くと良いのではと思っています。

1年でも早くスタートしてキャッシュや実績を積みましょう。

そして世帯数が減少が顕著になる2040年までに、貯めたキャッシュや実績をもとに資産を増やし、繰り上げ返済や自己資金を拠出して、借入０を目指しましょう。借入が０であれば、空室はほとんどリスクになりません。

そして可能であれば、物件は都心部に入れ替えしていきましょう。人口減少、世帯数の減少が影響するのは地方郊外です。コロナの影響があるとはいえ、落ち着けば都心部への人口流入は続くものと思われます。

もちろん購入時の立地の選定も重要です。

 

今回は人口減少問題について取り上げました。

投資にリスクはつきものです。しかし何もやらないことも一つのリスクとなる世の中ではないでしょうか。そのリスク対策のひとつとして不動産への投資も検討してみてはいかがでしょうか。