福岡天神の不動産投資［相場利回り、おすすめ、失敗パターン］

福岡天神の収益物件で数が圧倒的に多いのは区分マンションです。築年数が20年以内だと5~6%くらいが相場と言えそうです。築20年以内の物件であれば買取も積極的に行われているので、万が一の急ぎの売却もしやすいでしょう。

築年数が20年を超えてくると利回り相場は上がってきます。概ね8～9%くらいが相場と言えそうです。

福岡は元々の賃料が低い分、築年数の古い物件で管理費、修繕積立金が高いと実質利回りはかなり落ちますので、表面利回りだけで判断しないように注意が必要です。

とはいえ東京と比較すると物件価格自体が低いので投資としてチャレンジはしやすいかもしれません。1,000万円以下の築古区分マンションは海外投資家の購入も多いようです。今後の発展に期待して今の内から仕込んでおくのも良いかもしれません。

低価格帯の物件の購入相談もぜひご依頼ください。

1棟物件の相場利回りは築年数にもよりますが、築浅であっても最近は5%台で取引される事も多いです。全国的な利回り低下はありますが、今後賃料の上昇を期待できる福岡市天神の物件は、ある程度キャッシュフローが確保できればキャピタル狙いで保有しておいても良いかもしれません。

購入の判断基準はもちろん人それぞれですが、成功している投資家の方の基準を参考に考えてみましょう。

今回10億以上の大規模に投資している方は別として、会社員の方で天神エリアの物件を複数所有されている方の例をお話します。

◇区分マンションの場合

区分マンションについてはいくつか基準がありますが、ひとつは築15年以下のオーナーチェンジのファミリー向けの分譲賃貸であることです。ファミリー向けであれば入居者が退去した後実需向けに売却を考えることができます。投資用であればある程度利回りから逆算して物件価格が設定されていることも多いですが、ファミリー向けに売却する際は関係ありません。よほど突出して価格が高くなければ高値での売却が可能なことが多いです。投資用と実需用のマーケットの違いから生まれる歪みでキャピタルを狙う投資となります。

ワンルームなどの場合は他に基準がありますが、気になる方はお問い合わせください。

◇1棟物件の場合

天神の1棟物件は高いです。築30年以上でも表面利回り5%以下の物件も多いです。購入の基準となる部分はもちろん利回りが少しでも高ければ良いですが、なかなか突出して高い物件はありません。競売物件でさえ最近は一般市場の相場とさほど価格は変わりないことも多いです。

そもそも物件の球数が少なく、特に1億以下の物件はあまりでません。天神エリアで1億以下で利回り6%を超えるような物件があれば検討の土台に乗せても良いと思います。

特にワンルームマンションについては気をつけましょう。何も基準を持たず購入することはNGです。特に福岡はシリーズマンションも多いですがシリーズごとに特色があります。中には金融機関によっては融資が厳しく見られるシリーズマンションもあります。そのような物件を所有すると出口が大変です。

またマイナスキャッシュフローについても注意しましょう。毎月のキャッシュフローが5千円以上マイナスとなるような投資提案を受けている場合はぜひご相談ください。